29 dic. 2015

Supuestos de subrogación hipotecaria. Responsabilidades del promotor y del banco

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por María Morán Rodríguez

Analizaremos aquí los diferentes supuestos que se dan en los casos de subrogación de los clientes, muy comunes en la contratación y concesión de hipotecas.

En el caso de que la entidad financiera intervenga directamente en el acto de otorgamiento de la compraventa con subrogación hipotecaria, habrá que distinguir dos supuestos:

  • Si se trata de una subrogación pura en la que simplemente se aceptan las condiciones de la hipoteca del promotor, resultaría obligatorio para la entidad financiera informar de todas las condiciones de ese préstamo, y en particular, de que el cliente comprende las condiciones jurídicas y económicas que se derivan de su aceptación.
  • Si la subrogación supone además la modificación de alguna o algunas de las condiciones del préstamo del promotor, esto supondría en principio que ha existido alguna negociación con el cliente para introducir los cambios. En cualquier caso, ello no exime a la entidad financiera de su obligación de informar con claridad al deudor de las condiciones del préstamo.

Subrogación hipoteca promotor


En los casos en los que la subrogación tenía lugar sin intervención de la entidad financiera
otorgándose directamente entre el promotor y el cliente, realizándose además ante Notario, podría pensarse que la obligación de información al cliente se traslada a estos.

A este respecto, la Orden 28 de octubre de 2011 recogió expresamente la encomienda de las entidades financieras de incluir en su contrato con promotores o constructores la obligación de entregar a los clientes información personalizada. Esta previsión no exime a las entidades financieras de cumplir con su deber de información al consumidor, puesto que al figurar en el contrato como parte acreedora debe consentir el cambio de deudor y por tanto debe facilitar a éste todas condiciones en las que se desarrollará el contrato.

La normativa comunitaria impone una especial protección al consumidor en todos los ámbitos, lo que supone que a la hora de concertar préstamos les facilite la información relativa a los mismos la propia entidad financiera, que tiene personal debidamente preparado para explicarla. Por el contrario, si se entendiese que esta obligación se trasladaría íntegramente al promotor o constructor, no se estaría protegiendo adecuadamente al consumidor dado que el tipo de información que recibiría sería claramente más limitada.

En conclusión, es en todo caso cada entidad financiera la que responderá por los perjuicios sufridos por los consumidores y derivados de la contratación de préstamos hipotecarios, sin que el hecho de que exista una subrogación implique la exención de responsabilidad para la entidad.

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