27 nov. 2014

Reclamar la cláusula suelo en hipotecas anteriores al año 2007

(5 valoraciones)
por Leticia Canto

Con la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Mayo de 2013 se supera toda postura tendente a limitar la reclamación de las cláusulas suelo-techo a la normativa impuesta por la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, en función del momento de contratación del préstamo hipotecario y de la existencia o no de la oportuna oferta vinculante, y así se establecía:

  • i) Que la oferta vinculante era obligatoria hasta el año 2007 en aquellos préstamos hipotecarios de cuantía inferior a 150.000€ (Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios).
  • ii) Desde el año 2007, la oferta vinculante viene a ser obligatoria para todos los préstamos hipotecarios, con independencia de su cuantía (Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario).
  • iii) Y finalmente en el año 2011, desaparece la obligatoriedad de la oferta vinculante, aunque puede ser solicitada por el cliente (Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios).

Las entidades financieras basan sus argumentos en el cumplimiento por su parte de las anteriores premisas, escudándose por una parte, en que han cumplido con la obligación de entregar la oferta vinculante en el supuesto de préstamos hipotecarios firmados con anterioridad a 2007 e inferiores a 150.000€; o bien, en determinados casos, evaden su responsabilidad por el mero hecho de que no venían obligados cuando se trataba de préstamos hipotecarios concedidos con anterioridad al 2007 y de cuantía superior a 150.000€.

Clausula suelo hipoteca

Esta concepción ha quedado superada con la Sentencia de 9 de Mayo de 2013 del TS, a la cual ya hemos hecho referencia en anteriores artículos, y que recientemente ha depurado la Sentencia 8 de Septiembre de 2014 del TS, estableciéndose un mecanismo de control de transparencia de las cláusulas suelo que deviene en el control general de abusividad, lo que implica que por el predisponente, la entidad financiera, se han de cumplir unos especiales deberes a la hora de establecer estos contratos que permitan que el consumidor comprenda realmente las consecuencias jurídicas y económicas del producto o servicio ofertado, no basta con que estas cláusulas sean simplemente claras.

Si partimos del hecho de que la existencia de tales cláusulas es legal, en virtud de la Orden de 5 de junio de 1994 sobre transparencia bancaria, es exigencia que se cumplan plenamente con las garantías de una adecuada información previa, así como que sea su redacción clara y comprensible para la adecuada formación de la voluntad del usuario.

Los deberes informativos establecidos por esta normativa sectorial son insuficientes, pues se basan en el “firme usted aquí” de la oferta vinculante y en la advertencia de la existencia de la cláusula suelo en el contrato por el notario, momento en el que ya se ha adoptado una decisión.

Es más, de la Orden de 5 de junio de 1994 se deduce en su artículo 2.2 que el cumplimiento de los deberes de información contenidos en esa norma no sirve para excluir per se el control de abusividad de la misma, ni impide que por ello que la cláusula pueda considerarse abusiva ya que indica que “lo establecido en la presente Orden se entenderá con independencia de lo dispuesto en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, así como en las demás Leyes que resulten de aplicación” (Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de Marzo de 2.011).

Así, lo importante para valorar la impugnación de una cláusula suelo es:


Condición general de contratación

Debemos partir de que estamos ante una condición general de contratación, ya que por constar como objeto principal del contrato no las excluye de ser condiciones generales de contratación. Es necesario que sean conocidas por el contratante, antes de prestar el consentimiento y de incluirse en el contrato.

El hecho de que la entidad financiera cumpla con los deberes de información (regulación sectorial), no las excluye de ser cláusulas generales de contratación.

Carga de la prueba

No se trata de una cláusula destinada a ser incluida en una pluralidad de ofertas.

El banco tiene que probar la existencia de una negociación previa entre las partes, y no individualizada (carácter no negociado, impuesto).

Control de transparencia previo

Es especial deber contractual de transparencia del predisponente que debe quedar plasmado en la comprensibilidad real de los aspectos básicos del contrato que reglamenten las condiciones generales.

No es suficiente con que las cláusulas de forma aislada sean comprensibles (plena información y libre formación de la voluntad).

Límite a la proporcionalidad

Límite a la proporcionalidad como falta de reciprocidad que compense la limitación derivada de la cláusula suelo y la ausencia de buena fe en el comportamiento de la entidad bancaria en la fase precontractual.

En resumen, lo importante es la consideración de la cláusula suelo inserta en los préstamos hipotecarios como una cláusula impuesta al consumidor y no negociada, sometida a los controles de las condiciones generales de contratación, los cuales no se superan por el cumplimiento de la regulación sectorial bancaria sino que se han de someter a un control de legalidad implícito en el control de transparencia y de necesaria supervisión judicial.

Si vamos más allá de la propia concepción establecida por el Tribunal Supremo, cabe decir que cuando se dicta la Orden de 1994 los precios inmobiliarios eran más que notablemente inferiores a la época del boom inmobiliario, por ello aplicar esta normativa a hipotecas recientes no puede suponer dar por válido el cumplimiento de la misma en base a la alegación de que no era obligatoria la oferta vinculante, cuando por aquella época con 150.000 euros se compraban 2 pisos.

Además, reiterando lo ya expuesto de que una ley sectorial no puede limitar la aplicación de la ley general, y partiendo de la concepción de que las cláusulas limitativas de los tipos de interés variable son verdaderas condiciones generales de la contratación, se deben tener en cuenta:

  • Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación.
  • Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
  • Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito. Artículo 48.2 a) “[…]La información relativa a la transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios, siempre que la hipoteca recaiga sobre una vivienda, se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos.” (Vigente hasta el 28 de Junio de 2014).
  • RDL 2/2003 y actual Ley 36/2003, de medidas de reforma económica, establece la sujeción a los deberes de información y a través de su artículo19 expresamente exige su constancia en la oferta vinculante previa.

Y así, de conformidad con todo lo anterior, podemos constatar de manera fehaciente que la obtención de la nulidad de una cláusula suelo:


SI ES VIABLE

Aunque exista oferta vinculante y en la misma se plasme la existencia de esta cláusula.

O incluso cuando se trate de un préstamo hipotecario anterior a 2007 y cuya cuantía supere los 150.000€.


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(5 valoraciones)
18 Comentarios
Paco08 ago., 2017

El año 1993 hice una surrogacion de una hipoteca, y en el 2007 pague la última letra del préstamo.Tengo derecho a la devolución de la cláusula suelo Un saludo

Ricardo Garcia Martin19 jul., 2017

Buenos dias. Simplemente y como mera informacion. Compre un piso en 1994. En el año 2003, por divorcio le vendi mi parte a mi exmujer. Desconozco si esa escritura tenia clausula suelo. Tendria derecho a reclamarla x los años que vivi alli en el caso de que si tuviera dicha clausula????. Muchas gracias

MVP Asesores22 may., 2017

Hola Susana, sí podría reclamarse. Saludos

Susana20 may., 2017

Hola cancele la hipoteca en febrero de 2006 puedo reclamar la clausula suelo?

MVP Asesores27 abr., 2017

Hola María Belén, eso no tiene sentido jurídico alguno. No influye para nada la fecha de firma anterior a 2006, ni que la hipoteca esté cancelada desde junio de 2013. En el banco te están intentando engañar nuevamente. Un saludo.

maria belen garcia garcia27 abr., 2017

firme mi hipoteca en el 2001 con clausula suelo y finalice el pago en junio de 2013.. he reclamado al banco y me deniegan el pago de los intereses indebidamente cobrados por no estar vigente y por ser anterior al 2006 ¿esto es asi?

Mara cruz castañeda20 mar., 2017

Buenos dias!!. Tuve una hipoteca firmada en 1998 y se cancelo en 2007. Puedo reclamar la clausula suelo?. Muchas gracias.

MVP Asesores20 feb., 2017

Hola Montse, en tu caso sí sería posible reclamar. Saludos.

MVP Asesores20 feb., 2017

Hola Patricia, las VPO no tienen cláusula suelo. Saludos.

Montse20 feb., 2017

Hola buenos días, mi madre ha descubierto hoy mirando la escritura del piso que tiene inserta una clausula suelo, pero no sabemos si tenemos derecho a reclamarla. Es del año 1994, concretamente de junio, la hipoteca se sigue pagando pero, aunque la sentencia declara nulas estas clausulas desde su origen, no se se si puede reclamar ya que hace 22 años de la firma. Muchas gracias.

Patricia Gómez20 feb., 2017

Buenos días, me podéis informar si una hipoteca de 1998 de 73.000€ y de protección oficial, firmada con BBVA y que la cancelaremos en el 2023 tiene cláusula suelo? Gracias, un saludo.

MVP Asesores20 feb., 2017

Hola Ángeles, siento decirte que te están tomando el pelo. Saludos.

angeles18 feb., 2017

hola mi hipoteca se firmo en el 2006 tengo derecho a la devolucion de gtos? me han dicho en el banco qe solo se devuelven esos gtos para las hipotecas firmadas a partir del 2007. es cierto?

Maria06 feb., 2017

Buenas noches, resulta que mi madre fue al banco a arreglar los papeles para la devolución de la cláusula de suelo, y le dijeron que no podía reclamar porque su hipoteca es anterior al 2007, ¿no podemos reclamar entonces? Gracias de antemano

MVP Asesores26 ene., 2017

Hola Gema, el plazo para reclamar esas cantidades expira a los 4 años del pago de la última cuota, por lo que en tu caso no sería viable. Saludos.

Gema Muñoz26 ene., 2017

Buenas tardes,en 2007 hize una ampliacion de hipoteca con suelo,vivienda quectermine vendiendo y cancelando la hipoteca en diciembre de 2012 Seria posible solicitar ahora a mi banco ese dineto que pague de mas debido a la claudula suelo segun consta en la escritura de hipoteca?muchas gracias.espero su respuesta.

MVP Asesores01 dic., 2014

Entiendo que si eso es así, usted se ha adherido ya a la macrodemanda de Adicae, por lo que en dicho procedimiento ya se ventilará si usted tiene razón o no, con lo cual no tendría sentido recurrir a la Audiencia Provincial. Cuestión distinta es que tal procedimiento afectase al suyo, pero no fuera idéntico, en cuyo caso el suyo quedaría suspendido por perjudicialidad civil en tanto se ventilase el otro. Saludos

Tony Vivero01 dic., 2014

Buenas tardes, hace dos semana mi tuvimos una vista previa y el abogado de mi banco alego litispendencia en relación a la macro demanda presentada por Adicae. El Sr, juez ha aceptado la litispendencia y ha dejado mi caso en sobreseimiento del proceso por litispendencia. Es necesario interponer Recurso de Apelación ante la Audiencia Provincial de Barcelona? Que coste tiene acudir a la Audiencia Provincial?

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